我是之前咨询过您为了防止货币贬值™™，想给孩子（16岁）花2000-3000万买套婚房（无论二手还是新盘）的粉丝™™。后来您建议我先买保值到时候再置换（很赞赏您的观点）™™，当时您建议我看看望京的保利公园和远洋万和™™，如果考虑学区考虑太阳宫红玺台和太阳公元™™，其他的看望京新北苑奥园亚运村来广营™™。

按照您的建议™™，我近期去看如下几个项目™™，感触和您汇报如下:

1、 太阳宫区域：红玺台和太阳公元都属于学区房™™，2009年的房子™™，四室220平左右™™，总价3600-3800万™™，单价16-17万™™，现在买是不是溢价太高™™？

2、 泛海国际：不是学区房™™，2004年的房子™™，四室260平左右™™，总价3200万左右™™，单价12万左右™™，这个房子是不是有点老™™？

3、 星河湾：不是学区房™™，2001-2002年的房子™™，四室280平左右™™，总价3200万左右单价11万出头™™，感觉这个房子外立面差点™™，房子老点™™！

4、 保利中央公园：不清楚学区房情况™™，2012年房子™™，四室150平米左右™™，总价2300万™™，单价15™™.5万™™，感觉这个房子单价几乎接近太阳宫房子™™，有点位置和单价不值得的感觉™™！

5、 远洋万和公馆：不清楚学区房情况™™，2010年房子™™，三室256平米™™，总价3400万™™，单价13™™.3万™™，房子是不错™™，就是感觉少了一间房子™™！这个位置这个单价是不是也挺贵呀™™？

6、 望京金茂府：学区景山望京分校™™，2012年房子™™，三室222平米™™，总价2900万™™，单价13™™.38万™™，房子小区都不错™™，感觉少了一间房子™™！这个位置这个单价是不是也挺贵呀™™？

7、 天润福熙大道：说是朝阳外国语学区房™™，2008年房子™™，一手房刚刚开始装修™™，四室200平米™™，总价2200万™™，单价11万™™，觉得装修和大堂有点太差™™！

8、 中建宸园：不清楚学区情况™™，听说去年开盘后2周就卖完了平层™™，去销售中心说现在有少量的叠拼™™，280平左右™™，上叠总价2900万左右™™，下叠总价3200万左右™™，单价9™™.5万™™，看样板间装修一般™™，开发商为了让人看样板间宽敞™™，房间都不装门™™，房间内摆放订制小床™™，而且™™，去现场看工地™™，连个坑都没挖™™，现在房子就卖了™™，甚至卖完了™™，这种开发商虽说是国企™™，但是总觉得挺不讲究的™™，有些地方还不如民企实在™™，买这种开发商的期房能有保障吗™™？™™！

9、 山水文园：不是学区™™，2009年房子™™，四室245平米™™，总价1980万™™，单价8万多™™，房子小区都可以™™，不存在产权问题™™，就是觉得这边总不涨价™™，好像今后也没什么发展区域了™™？还值得买吗™™！

其他您推荐的西城金融街™™，月坛™™，海淀的万柳™™，上地™™，以及其他的望京新北苑奥园亚运村来广营等还没来得及看™™！

问题：

1、您觉得中建宸园这种类似的期房能买吗™™？有保值增值的前景吗™™？

2、看过的太阳宫红玺台™™，太阳公元™™，望京地区远洋万和公馆™™，望京金茂府™™，泛海国际™™，福熙大道买哪个更好™™？（保利中央花园的房子不太喜欢）

3、如果买山水文园的房子™™，能保值增值吗™™？

4、其他还有哪些房子能保值增值™™？

5、丽泽区域的房子可以考虑入手吗™™？能保值增值吗™™？

以上看过的房子感觉都是外行看个热闹™™，有许多自相矛盾的话或者言语不当的地方™™，请多见谅™™！

回答：

1、沃天™™，这也太多了™™，一个一个来吧™™。太阳公元至少在去年还是没溢价的™™，红玺台大概率也没有™™，朝阳特色™™。这用总价除以预估租金™™，如果在800左右或以下就肯定没溢价™™，大户型可以放宽到800-900™™，也看具体房源™™，200多平的到900多也算正常™™，不超1000就行™™。

2、泛海谈不上老™™，主要是这里不算强势板块™™，弱于北部™™。但也还行™™，基本不算跑输吧™™，略有勉强™™。以后也大概率这趋势™™，这种小区在东部的总价偏高了™™。

3、星河湾就保值普通了™™，从来就没赢过™™，这种小区不适合东部™™。自住为主吧™™，保值也不能说不行™™，就是太勉强了™™。

4、保利公园应该是小学陈分望实™™，普校™™。中学是清朝望京派位吧™™，我没记住™™，如果是清朝就算不错的™™。但这不算学区房™™，肯定没学区溢价™™。租售溢价有可能有吧™™，一般都有点儿™™，无所谓™™。

5、远洋万和小学是那什么芳草地国际™™，中学是嘉铭东区™™，挺好的™™，也应该没溢价™™，中学对口嘉铭的一般都没有™™。正常价格™™，略弱于望京™™，不多™™，次选吧™™。

6、我认为是金茂府相对更合适™™。这种地段儿有土地™™，也就有想象和发展空间™™。也不算学区房™™，我都不知道景山的成绩™™。也是算租售比吧™™，用数字说话™™。反正如果是我首选来广营™™，之后是太阳宫™™，再之后是望京和新北苑™™。

7、新北苑的升值都不错™™，有部分溢价™™，我也没算清楚™™，10%吧™™。不太算学区房™™，来广营校区到现在为止还和本校不太近™™，朝本又放开统招了™™，对校区分校的都不算利好™™。来广营朝外去年就闹腾来着™™，今年家长们有可能还不满意™™，继续观察吧™™。这里的溢价是租售造成的™™，涨的快了点儿™™，我当年走眼的地方™™。

8、新房我不熟™™，不方便点评人家™™，容易惹麻烦™™，这咨询组织看房团的吧™™，他们熟悉™™。不过提醒一下™™，到目前为止™™，北京所有的别墅和类别墅都是自住的™™，消费为主™™，投资保值的属性很弱™™。全北京所有这种小区全部跑输板块大盘™™，像望京西二旗和丰科园这种是勉强跟上北京大盘™™，已经是特例了™™，屈指可数™™。所以考虑好再买™™，纯自住而已™™，其他的别有幻想™™。

9、山水文园更是自住™™，这种小区出现在南部就是“错配”™™。小区很好住着舒服™™，价格走势常年走低™™。另外问问老板的破事儿™™，到底怎么着了™™，影响到物业没有™™？

10、如果能选太阳宫其实都没必要看西城海淀的学区房了™™，性价比差的比较多™™。学区用不上不划算啊™™，这看自己吧™™，我是觉得没必要™™。

11、丽泽的板块租售溢价已经很高了™™，反正去年已经是20%多了™™，快赶上学区房了™™。我不建议™™，这会儿接盘晚了点儿™™，说不好什么时候能靠租金把溢价抹平™™，风险偏高™™。这是个悖论™™，如果再涨溢价™™，那丽泽就是北京第一产业区™™，这让金融街中关村CBD望京西二旗亦庄怎么办™™？CBD还没溢价™™，连双井都没有™™，亦庄也不高™™，丰科园也没有™™，考虑清楚吧™™。

12、其他的没建议™™，看自己的喜好了™™。

仅供参考™™。